离婚房产未过户被前夫卖 换锁占房不敌善意第三人

夫妻离婚后房屋判归女方，男方私自将房屋出卖给第三人，女方获知后占房拒搬离。重庆市渝中区人民法院近日审结此起返还原物纠纷案，因原告方支付了合理房价属善意取得，房屋产权应受法律保护，一审判决被告腾空搬离并返还房屋给原告。

　　2012年8月18日，谢先生与刘女士签订《房屋出售协议》，约定谢先生以60万元的价格将渝中区大坪正街一套房屋出售给刘女士。

　　2012年11月6日，谢先生与刘女士在房屋交易登记部门签订该房屋的《房屋买卖合同》。次日，刘女士取得房地产权证，并支付给谢先生相应价款。同月17日，何女士强行换锁占据该房屋并拒绝搬离。

　　另查明，何女士系谢先生前妻，离婚时何女士分得该套房屋，但未办理不动产变更登记。

　　原告刘女士认为，何女士侵害了其合法权益，故诉至法院，请求判决何女士停止侵害，立即搬出该房屋。

　　法院审理认为，涉案房屋经生效判决确认由何女士个人所有，但未办理不动产变更登记并不发生公示效力，该房屋仍登记在谢先生名下。

　　登记产权人谢先生将房屋出售给刘女士，刘女士系公开购买，且支付了合理的市场对价，并完成过户登记，符合一般善意第三人的条件。依据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖而受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥权利人。刘女士系善意第三人，已取得房屋所有权，何女士为无权占有，应予以返还。法院遂作出上述判决。

【法官说法】未经登记的权利不发生物权效力，权利人不能对抗善意第三人

　　《物权法》规定，享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但在受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的情形下，受让人取得该不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　本案中，刘女士的行为符合善意取得的构成要件，依法取得该房屋的所有权。何女士依法院判决取得涉案房屋系房屋权利人，但未依法办理不动产变更登记，不发生物权变动的效力。故何女士不能对抗善意第三人的权利，只能依法向谢先生主张权利，挽回损失。