拿未公证遗嘱继承男友房产遭拒 她把住建局告了一审胜诉

 来源：现代快报 发布时间：2013/9/9 10:11:14 点击数：

导读:恋人张东去世后，马艳艳才发现对方留了一份遗嘱，其中写明要将房产留给她。然而，当她拿着这份遗嘱去办理产权过户时，房产交易中心却称，根据原建设部和司法部下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简…

     恋人张东去世后，马艳艳才发现对方留了一份遗嘱，其中写明要将房产留给她。然而，当她拿着这份遗嘱去办理产权过户时，房产交易中心却称，根据原建设部和司法部下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）相关规定，遗嘱没办公证，是不能办理过户的。“人都死了，怎么再办公证呢？”还有个办法是，去办一个继承权公证，但张东在生前，和自己的法定继承人已多年不联系，马艳艳也无法联系上。

无奈之下，马艳艳将住建局告上了法院，打了场行政官司。后经法院一审判决，她赢了。马艳艳的代理律师认为，《通知》中有关遗嘱公证的规定与多个上位法相抵触。现代快报记者 刘旌

尴尬遭遇 恋人去世后 她发现了遗嘱

马艳艳是苏北人，早年就和前夫离了婚，独自带着女儿生活。2010年，她认识南京男子张东，两人随即开始了交往。

2011年5月前后，他们准备去拍婚纱照，就在这时，恶疾突然降临在张东身上。“一开始发现他的头上有小红点，后来越来越大。”马艳艳带着他，一起去了医院。结果让人意外：已经是癌症晚期了。

这场病来得太急，1个多月后，张东就去世了。好不容易，马艳艳才走出了悲伤，在家中整理衣柜时，她偶然发现了张东生前用的一个小背包，里面有张皱巴巴的纸，打开来一看，里面竟装着一张‘我的遗言’。“他生前跟我说过，包里有个东西，但我一直没去看。”

“我于今日上午即将被推进手术室，家属签字是我女友马艳艳签名的，这也是我乐于接受的情况。”“我自愿作出承诺：本人位于×××的房产无条件地赠给马艳艳。”……文末署着“张东”的名字。

在马艳艳看来，这份遗嘱也能算作是她晚年生活的一个保障。“他曾说过，一定会对我负责的。”

遗嘱没公证 产权过户遭拒

拿着这份遗嘱，马艳艳来到了她家所属的南京某区住建局。“工作人员说，这个遗嘱没有办理公证，他们无法过户。”这个结果让她意外坏了。

“张东已经过世了，这个遗嘱显然无法再办公证。”马艳艳的代理人、江苏法德永衡律师事务所律师李功成告诉现代快报记者，除此之外的另一条路径是办理继承公证，但这须张东的所有法定继承人到场。但对马艳艳来说，想做到这点很难。

“张东刚出生，他妈妈就去世了，有几个兄弟姐妹是他爸爸再婚后生下来的，很多年都没有联系了，就连电话都没有。”李功成说，即使找到了这些人，对方也不一定会配合。考虑到这个现实困境，他们与住建局沟通过几次，但对方的态度一直比较强硬。“不办理公证，决不能过户。”

如果迟迟无法变更产权，若干年后，张东的房产可能就会变成无主财产而充公。马艳艳实在没辙了，最终将区住建局告上了法院。

告上法院

住建局不予过户，被判违法

在庭审中，住建局表示，依照《通知》第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续……”

简而言之，住建局认为，马艳艳提供的遗嘱没有经过公证，她也没提供遗嘱分割协议，不符合上述规定，不应该为她办理产权转移登记。

此外，张东本人也是有法定继承人的，因此应该将他们也追加进来，参与诉讼。

在开庭前，法院还委托鉴定机构为张东的遗嘱做了鉴定，结论显示其署名确为本人书写。

近日，现代快报记者从有关方面获悉，法院认为住建局不予办理涉案房屋的产权转移登记的行为，是违法的，最终作出一审判决，要求住建局为马艳艳办理过户手续。

还没结束

住建局已经上诉……

据一位熟悉案情的南京住建系统人士介绍，在处理马艳艳这件事时，其辖区所属的房产交易中心在得知遗嘱未经公证时，给马艳艳指出的解决途径可能有点“窄”。但是，“单单拿一个自书遗嘱来办产权公证，办证人员想要确定遗嘱的真实性、合法性，显然太难。”

对于这种情况，其实也有其他解决方法，比如笔迹鉴定。这是一种相对常用的方法，至少能证明这份遗嘱的真实性。不过，在现实中，由于司法鉴定不接受个人委托，这意味着，市民必须选择诉讼途径，再由法院来委托鉴定机构。“如果鉴定结果是本人书写，那当事人可以直接撤诉，对于这个鉴定结论，登记部门应该是会接受的。”

这位人士认为这也正是本案的一个争议点。他表示，马艳艳第一次办理过户遭拒，但她当时并没有提供笔迹鉴定，她去法院起诉后，随即有了这个鉴定结论，这种情况下，她应该先撤诉，再去办理一次过户。如果登记部门依然说不能过户，她才应再次起诉。“她状告住建局不履行房屋登记法定职责，要满足的条件是：她进一步提交了证明遗嘱真实性的证据，却依然遭拒。”

而该区住建局的工作人员则告诉记者，根据《继承法》的规定，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额，但当时马艳艳并没有提供这方面证据，可以将“特留份”的情况排除掉，这也正是他们顾虑最大的地方。

此外，该工作人员还表示，如果马艳艳认为《通知》与其他法律相抵触，应向法院起诉，确认其违法。目前，住建局已经上诉。

声 音

住建委

公证可规避部分纠纷

据南京市住建委相关人士介绍，别说是南京，全国大部分地区的房产登记部门，在办理产权过户手续依照的都是《通知》。“为什么这么做？也是为了防止纠纷。”假设一种情形：马艳艳先发现了这样一份自书遗嘱，登记部门给她办了产权过户，但再过一段时间，又有个人拿着另一份张东的亲笔遗嘱来，到时究竟该认哪个呢？

“有的人可能会写好几份遗嘱，到底哪个具备法律效力，这个就很难说了。”如果当时房产已经被处分，又将引发新的民事诉讼。假如市民在离世前办理了遗嘱公证，公证员可以直接探究遗嘱人的真实意思表示。对于其他继承人，这也是一种保障。

从这个层面上来说，他认为《通知》并不存在问题：“这个通知里有关‘遗嘱公证’的规定，针对的是‘活人’，旨在倡导被继承人在离世前办理相应的公证手续。”由于公证遗嘱的效力最高，这么做的原因，也正是为了最大程度地规避可能发生的纠纷。

“不过，即使是公证遗嘱，也可能有变动。”比如被继承人临时更改了遗嘱等特殊情况，那后一份遗嘱的法律效应未必小于公证遗嘱。“我认为，大家所顾虑的麻烦很难避免，只能等出现了，再就事论事。”

不过，公证也并非唯一路径。“其实，只要马艳艳能出具足以让登记部门信服的证据材料，比如相应的法律文书等，工作人员也是有可能会帮其过户的。”

律师

《通知》与多部法律法规相抵触

李功成认为，《通知》中有关遗嘱公证的这部分内容，本身就与多个法律的相关条款相抵触。

根据《继承法》的相关规定，自书、代书、录音、口头、公证，这五种只要符合法定条件，都是有效的遗嘱形式，并非只有公证遗嘱才有效。

而根据《公证法》的要求，公证必须自愿。我国也没有任何法律、行政法规规定遗赠必须公证才有效，《通知》是将当事人选择性权利变成了义务性行为。

此外，《通知》还和物权法相抵触。“《通知》只能算是部门规范性文件，根本没有权利制定全国统一的不动产登记方法。”依照上位法优于下位法的规则，应摈弃《通知》。

而对于这类问题，有法律界人士还提出，这也折射出我国的《继承法》相对简陋，其中对于继承中的诸多实操问题，只有粗条线的规定，导致现实中出现的问题比较多。此外，遗嘱公证还要缴纳一笔不菲的费用，这也导致很多人望而却步。